Copropriétés de Voiron : DPE collectif, plan de travaux et diagnostics de votre lot
Résidences de la Brunetière, de Champfeuillet, petits immeubles du centre : ce que le syndic doit fournir, ce qui reste à votre charge quand vous vendez un appartement, et comment les deux se combinent.
Le parc collectif voironnais se partage entre deux mondes. D'un côté les petits immeubles anciens du centre, deux à six lots, souvent sans syndic professionnel, avec des parties communes en pierre et des paliers repeints au fil des décennies. De l'autre les résidences des Trente Glorieuses de la Brunetière, de Champfeuillet et de La Vouise, plus grandes, avec chauffage collectif, syndic professionnel et parfois un plan de rénovation en cours. Les deux cas ne se préparent pas de la même façon.
La ligne de partage : parties communes / parties privatives
C'est la clé de tout le sujet. Les diagnostics des parties communes sont l'affaire de la copropriété, donc du syndic. Les diagnostics de votre appartement sont l'affaire du vendeur, donc la vôtre. Aucun des deux ne dispense de l'autre, et la confusion entre les deux est la première cause de dossier incomplet chez le notaire.
| Document | Qui le fournit | À quoi il sert |
|---|---|---|
| Dossier technique amiante (DTA) | Le syndic | Amiante des parties communes de l'immeuble |
| Carnet d'entretien | Le syndic | Historique des travaux et des contrats |
| Règlement et procès-verbaux d'AG | Le syndic | Charges, travaux votés, quote-parts |
| DPE collectif | Le syndic | Performance de l'immeuble entier |
| Projet de plan pluriannuel de travaux | Le syndic | Travaux prévisibles sur dix ans |
| DPE du lot | Le vendeur | Étiquette de votre appartement, obligatoire dans l'annonce |
| Amiante et plomb des parties privatives | Le vendeur | Sols, conduits, peintures de votre lot |
| Mesurage Loi Carrez | Le vendeur | Surface privative garantie à l'acquéreur |
| État des installations gaz et électricité | Le vendeur | Installations intérieures de plus de 15 ans |
| État des risques | Le vendeur | Risques de la parcelle, moins de 6 mois |
Le DPE collectif ne remplace pas le vôtre
Un DPE collectif décrit la performance de l'immeuble dans son ensemble. Il est très utile : il donne les caractéristiques de la chaufferie, les consommations réelles, l'état de l'enveloppe. Dans certains cas, il peut servir de base pour générer les DPE des lots. Mais le document annexé à votre vente doit porter sur votre appartement, avec son exposition, son étage, sa surface déperditive et ses menuiseries.
C'est pour cette raison que deux appartements du même immeuble affichent des étiquettes différentes. Un dernier étage sous toiture non isolée et un lot d'entre-deux entouré de voisins chauffés n'ont pas les mêmes déperditions, à surface et à chauffage identiques. Sur les résidences de la Brunetière, l'écart entre le meilleur et le plus mauvais lot atteint régulièrement deux lettres.
Les petits immeubles du centre sans syndic professionnel
Dans le centre ancien de Voiron, beaucoup de copropriétés de deux à six lots fonctionnent en syndic bénévole, parfois sans carnet d'entretien tenu à jour et sans DTA. La vente reste possible, mais deux points reviennent systématiquement.
Le plomb des parties communes
Dans un immeuble antérieur à 1949, les peintures anciennes des cages d'escalier et des fenêtres de palier contiennent très souvent du plomb. Le constat des parties communes relève de la copropriété. Pour votre lot, le constat de risque d'exposition au plomb est obligatoire et il est à votre charge.
L'accès aux caves et aux combles
Un lot vendu avec une cave en sous-sol ou un grenier au dernier niveau impose de les visiter : ils font partie du lot, donc du repérage. Sans la clé, le rapport porte une réserve, et une réserve peut suffire à faire reporter la signature. Regroupez les clés avant le rendez-vous, c'est le conseil le plus rentable de cet article.
Vendre un lot dans une copropriété en travaux
Plusieurs résidences voironnaises ont lancé une rénovation énergétique globale : isolation par l'extérieur, remplacement de la chaudière collective, ventilation. Si les travaux sont votés mais non réalisés, votre DPE reflète l'état actuel, pas l'état futur. Deux réflexes : joindre le procès-verbal de l'assemblée qui a voté les travaux, pour que l'acquéreur comprenne la trajectoire de l'immeuble, et vérifier la répartition des appels de fonds entre vendeur et acquéreur avec le notaire.
Erreurs fréquentes sur les ventes de lots à Voiron
- Réutiliser le mesurage Carrez d'un ancien acte après des travaux : une cloison déposée ou une mezzanine créée modifie la surface privative, et l'écart de plus de 5 % ouvre droit à une réduction de prix.
- Croire que le DTA de l'immeuble couvre l'appartement : il ne concerne que les communes.
- Fournir un état des risques de plus de six mois, souvent celui utilisé pour un compromis antérieur qui n'a pas abouti.
- Oublier l'état de l'installation gaz alors qu'une ancienne alimentation subsiste en cuisine, même condamnée.
Questions fréquentes
Mon immeuble a un DPE collectif : puis-je m'en servir pour mon annonce ?
Non, l'annonce doit afficher l'étiquette de votre lot. Le DPE collectif peut en revanche alimenter le calcul et il constitue une pièce utile pour l'acquéreur.
Qui paie les diagnostics des parties communes ?
La copropriété, via les charges. Un vendeur n'a jamais à commander le DTA de son immeuble à titre personnel : il le demande au syndic.
Le diagnostic technique global est-il obligatoire ?
Il ne l'est que dans certains cas, notamment pour les immeubles de plus de dix ans mis en copropriété. Beaucoup de copropriétés voironnaises n'en ont pas ; s'il existe, il doit être communiqué à l'acquéreur.
Faut-il un état des risques par lot ou un pour l'immeuble ?
L'état des risques porte sur la parcelle, mais il est établi et daté pour chaque vente : il doit avoir moins de six mois au jour de la signature de votre acte.
